继去年年底“金融国九条”和“金融30条”反复提出大力推行房地产信托投资基金试点之后，有关REITs出台时间表的传闻便不绝于耳，记者获悉的最新版本是，今年10月，针对机构投资者的REITs产品有望推出，而针对散户的REITs产品则要延迟至明年。

　　5月8日，在由焦点房地产网和搜狐财经主办的“房地产信托投资基金启动的资本契机”论坛上，北京大学经济研究所常务副所长、房地产金融中心主任冯科坦言，REITs的政策瓶颈虽已突破，但从实操层面上看，“很美但很远”。

　　REITs的推出时间一直是犹抱琵琶半遮面。

　　“对于大部分开发商来说，现在面临的最大问题还是资金链问题。”冯科说，2007年，开发商储备了大量土地，借大量银行的钱，然而，土地价值在不断下降，债务更加深重，“打一个比方，假如2007年的300亿土地资产现在最多只有200亿，但银行不会免除债务，反而利息在增加，总购地支出可能变成400亿。为了拯救这种危机，政府可能会用REITs这种工具，通过超越部门的力量把市场激活，这就是中国第一个REITs可能产生的大背景。”

　　但冯科认为，中国的金融创新从来都是在有特定事件发生后才可能产生，REITs也可能是如此。“今年年内如果没有特别事件，除非有相当规模的房企倒闭或者等待倒闭，REITs才有可能出来。”

　　从实操层面上说，推出REITs仍是障碍重重。中信证券(600030,股吧)股份有限公司房地产金融高级经理翁少群指出， REITs的方向虽已明朗，但无论是法规制定，还是商业物业持有人的准备、投资者教育，都还有很长的路要走。

　　冯科更是提出，部门之间的利益博弈也会延缓REITs的推出进程。“从产业基金来看，REITs是房地产产业基金，应归发改委管；从交易模式来看，REITs是一个以房地产为投资对象的封闭式基金，应归证监会管；从组织形式和法律关系来看，又是一个信托关系，又归银监会这块儿；而房地产的波动涉及到大量的开发信贷和个人信贷，又与央行有关系。也就是说，至少有4个金融监管部门可以管它，大家都在争取，都希望站在自己部门的角度设计REITs的产品。”冯科指出。

　　据记者了解，从目前的试点之争来看，天津、上海和深圳的试点都是由不同的金融监管部门来主导。

　　虽然与真正REITs的推出尚有一段距离，但业内人士还是乐观地认为，目前，无论是政策的“破冰”还是试点之争，都是一个积极的信号。

　　GVA衡信柏迪营销综合服务部董事岳锋钢甚至认为，REITs出台会很快，“第一，现在市场非常需要资金，有REITs产品的市场需求。第二，政府也很着急。无论是保险公司、金融机构、银行，现金都在塞车、拥挤，没有投放的空间，政府也希望把这些资金盘活。这也是很大的契机。”

　　全国房地产经理人联盟常务副主席兼秘书长杨乐渝认为，REITs的目标意义大于实际意义。REITs的推出，在开发商的经营结构选择上更加丰富，不再是单一的金融工具和资产工具，然而，对于绝大多数的房企特别是中小型房企来说，REITs根本帮不上什么忙。“REITs出台只是给开发企业更多选择，但救不了开发商的命。”

　　翁少群表示，开发商更多的是需要开发基金和孵化基金，而REITs需要的是成熟物业。因此，冯科认为，REITs是“大个子”开发商玩的游戏，只有两三百亿资产的“大个子”，并且拥有好的物业，好的现金流，好的出租率的项目和企业才有可能成为REITs的宠儿。